Sfratto per morosità: come cacciare l’inquilino moroso

Lo sfratto per morosità è la procedura giudiziaria che il proprietario può attivare quando l’inquilino (conduttore) non paga i canoni mensili concordati nel contratto di locazione.

Prima dello sfratto: la costituzione in mora.

Se l’inquilino (conduttore) dell’immobile ritarda di oltre 20 giorni il pagamento del canone di locazione o degli oneri accessori; (ad esempio rate condominiali) per un importo superiore a due mensilità di canone, il proprietario di casa gli può inviare una raccomandata a/r;

Con la raccomandata lo diffida a pagare quanto dovuto, comunicandogli, in caso contrario, lo scioglimento (risoluzione) del contratto di affitto.

Dopo l’invio della raccomandata, e con il protrarsi della morosità da parte dell’inquilino, il proprietario può dare corso alla procedura giudiziaria di sfratto del conduttore.

 

L’avvio della procedura di sfratto per morosità.

In questo caso, il proprietario dovrà essere assistito da un avvocato che redigerà, per suo conto, un atto di citazione per la convalida dello sfratto da notificare all’inquilino.

Il conduttore (inquilino) riceverà, al proprio indirizzo di residenza, per mezzo di un ufficiale giudiziario, un atto di citazione per la convalida dello sfratto con cui si invita l’inquilino a comparire davanti al giudice al giorno indicato nell’atto stesso.

Se l’inquilino ha qualcosa da eccepire (ad es. eventuali pagamenti già avvenuti, eventuali spese anticipate, ecc.) è opportuno che si rechi da un avvocato affinché si costituisca in giudizio, deducendo le contestazioni del caso.

Il procedimento giudiziario di sfratto per morosità.

sfratto per morosità

Alla prima udienza, si possono verificare 4 diverse ipotesi:

1- Se l’inquilino vuole ritornare nella disponibilità dell’immobile, evitando lo scioglimento del contratto di locazione, può pagare davanti al giudice l’intera morosità scaduta (comprensiva di oneri accessori, interessi legali e spese processuali).

2- In alternativa, l’inquilino ha la possibilità di chiedere al giudice un termine per poter reperire i soldi da dare al locatore e così sanare la morosità.

Questo termine – detto “termine di grazia” -non può superare i 90 o 120 giorni; viene concesso solo in caso di malattia grave o disoccupazione sopravvenuta o in caso di comprovate condizioni di difficoltà economiche dell’inquilino.

Dopo il rinvio del termine di grazia, le parti devono tornare davanti al giudice per verificare che l’inquilino abbia pagato il dovuto. Se ciò è avvenuto, il processo si estingue, altrimenti si procede con lo sfratto.

3- Se, alla prima udienza, il conduttore non si presenta davanti al giudice o non contesta nulla, si procede con la convalida dello sfratto.

Il giudice emette un provvedimento con cui convalida lo sfratto, intimando al conduttore di abbandonare l’immobile.

Fissando altresì un termine per procedere all’esecuzione forzata per il rilascio dell’immobile (non è mai un termine più breve di un mese).

Con lo stesso provvedimento, il giudice ordina al conduttore di pagare tutte le mensilità arretrate con gli interessi e le spese legali.

4- L’inquilino, può contestare alla prima udienza le pretese del proprietario con un atto di opposizione.

In questo caso inizia una vera e propria causa. Comunque se l’opposizione non è fondata su prova scritta, il giudice concede la convalida per il rilascio dell’immobile.

L’esecuzione dello sfratto per morosità

Se l’inquilino non adempie spontaneamente; ovvero non rilascia l’immobile; sarà necessario rivolgersi ad un ufficiale giudiziario per eseguire il provvedimento del giudice.

Tale azione serve a mandare via materialmente l’inquilino di casa.

È la cosiddetta fase esecutiva dello sfratto.

L’avvocato notifica all’inquilino un atto di precetto con intimazione di rilasciare l’immobile entro 10 giorni.

In mancanza del rilascio, l’ufficiale giudiziario notifica all’inquilino il preavviso di rilascio immobile; ovvero l’atto con cui gli comunica il giorno e l’ora in cui si procederà a eseguire materialmente le operazioni di sfratto.

In quella data, l’ufficiale giudiziario provvede ad accedere nell’immobile e, dopo aver redatto un verbale di rilascio immobile a seguito di sfratto, consegna le chiavi dello stesso al proprietario.

Attenzione: in questi casi, il proprietario di casa che sostituisce le chiavi di casa o stacca le utenze di luce, gas o acqua, commette il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 cod. pen.)

La soluzione più rapida è quella di contattare SOSDANNI.com per far valere i propri diritti di proprietario.

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